地产空间的定位(9)

【主持人】首先希望大家能够用热烈的掌声感谢一下我们今天的主讲嘉宾段文娟。刚才段工与我们分析讲解了一个比较完整的案例，大家在在看、在听的过程中，可能有存在一些疑惑的地方，那么现在结合刚才的案例，大家如果有什么问题，可以跟段工进行一个交流，有问题的同学请举手示意一下。

    【提问者】段老师您好！

    【段文娟】你好！

    【提问者】今天听了你的讲课受益匪浅，我现在还在学习，所以还没有做过样板房设计。但我知道样板房设计需要能够影响楼盘的销售，那样板间设计就应该是来自于生活，又要高于生活的。我一直对样板房设计有一个疑问，就是整个项目装修的费用，是开发商大概确定一个数据？还是说根据你们的方案，最后确定预算？因为样板房装修肯定要比最终的家装费用高一些，我想知道这一块是怎么解决的？

【段文娟】谢谢这位同学的提问。她提得问题感觉非常专业，也是用心在提问。房地产开发商一般都是有些经验的，做样板房可能已经做了很多，他心里大概都会有个数。而且他们请设计公司来设计，有些会采用招标的形式，有些是采用委托的形式。但不管是采用什么形式，他都会给你一个设计任务书。在设计任务书里它会说每一套房子大概是什么风格？大概要花多少钱？组材是怎么样？人群是什么样？甚至竞争对手的情况，都会在设计任务书里会出现。

我们除了做样板房客户，还做别墅、豪宅家装这块。家装客户相对来说对造价就不是很清楚，这就需要以设计师的经验报。比如一位豪宅业主找到我们公司，他会先说他大概需要什么风格？然后常住人口是多少？要做哪些东西？他有什么生活习惯等全部告诉我们。等把这些全部说清楚了，设计师就需要凭自己的经验跟他报价。

    【提问者】我想问一下段老师，你们在做样板间的时候，是到哪里采购这些软装配饰，和家私的？谢谢！

    【段文娟】你是业主还是学生？

    【提问者】学生。

    【段文娟】那挺厉害的，这个问题也问得非常好。针对别墅豪宅的家装客户和样板房客户，我们适用的是两种模式。因为一般样板房客户他会把软装全部打包给设计公司做，包括设计方案，如何采购？价格是怎么样？甲方只需要你提供方案和报价，如果甲方认可你的报价和推荐的产品，你就可以直接做，用打包的形式做给甲方。但是私人客户一般都不会接受这种方式。他会要求设计师首先做方案，在立面方案、效果图部分必须跟甲方沟通。沟通之后业主觉得OK没问题，然后设计师亲自带业主去艺展中心，选窗帘，卖家私这些，进行现场直接采购。

    【提问者】如果客户是外地很远的怎么解决？

    【段文娟】原来我们是不做外地客户的，但是现在我们研究了一个很好的模式，可以全国的客户都做，只要外地的项目不是很小。所以外地客户一般都是别墅、餐厅、或者像写字楼一样大一点儿的空间。其实在外地做项目也很简单，首先还是沟通问题，所以我们必须把方案做得非常精细，然后在软装配饰这块要有一个方案。我们现在做得比较细，为给客户提供一本册子。里面从前期设计到后期软装是什么样的形式，都有很清晰的设计方案。最后是后期还有跟踪非常重要，不管是私人业主，还是公家客户，沟通是最重要的环节。设计师做完方案之后，在后期跟踪施工过程中，必须到现场去七到八次。比如样板房，一开始开工放量的时候，设计师就要去施工监理，与包工头进行一个沟通，第一次是必须要去的。

    还有一个水电定位，要去沟通。去的时候并不是你随便讲讲，很重要。我们要讲得很细，比如从开光到水电要做什么？怎么做？这些全部都需要设计师把自己的设计理念灌输给施工队。